Vuokratulon verotus ja sijoitusasunnon tuotto

Vuokratulosta vähennetään kaikki menot, jotka johtuvat vuokrauksesta. Asunto-osakkeessa tavallisimmat ovat hoitovastike, taloyhtiölle maksetut vesimaksut, vuokranantajan vakuutus ja vuosikorjaukset. Myös vuokralaisen hankkiminen on vähennyskelpoista: välityspalkkio, vuokrailmoitukset ja matkat näyttöön tai yhtiökokoukseen. Lainan järjestelypalkkion ja toimitusmaksut saa vähentää, takaisinmaksuturvan maksuja ei.

Menot vähennetään sinä vuonna, jona ne maksetaan, ja vain vuokrausajalta. Vuokraus alkaa, kun ryhdyt aktiivisesti etsimään vuokralaista, ja päättyy, kun asunto laitetaan myyntiin tai otetaan omaan käyttöön. Jos asunto on välillä tyhjänä vuokralaisen vaihtuessa, vastikkeet ovat silti vähennyskelpoisia.

Asunnon ostoon liittyvät kulut eivät ole vuokratulon vähennyksiä. Varainsiirtovero ja muut ostokulut näkyvät laskurissa vain tuottolaskelmassa. Varainsiirtoveron määrä lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä.

Vuosikorjaus palauttaa asunnon alkuperäistä vastaavaan kuntoon, ja sen vähennät maksuvuonna. Tällaisia ovat esimerkiksi maalaus, tapetointi, lattian vaihto samantasoiseen, keittiökaappien uusiminen sekä kodinkoneen vaihto. Perusparannus tekee asunnosta aiempaa tasokkaamman, kuten parvekelasitus. Osakehuoneiston perusparannuksen vähennät tasapoistoina kymmenessä vuodessa: 3 000 euron lasitus pienentää vuokratuloa 300 eurolla vuodessa.

Remontti, joka tehdään heti oston jälkeen ennen ensimmäisen vuokralaisen muuttoa, lisätään hankintamenoon riippumatta sen laadusta. Taloyhtiön remontti vähennetään vastikkeena tuloutuksen mukaan. Oman työn arvoa ei vähennetä koskaan.

Kalustetusta asunnosta voit vähentää kaavamaisesti 40 euroa kuukaudessa yksiöstä ja 60 euroa suuremmasta asunnosta. Toinen tapa on vähentää todelliset hankinnat: enintään 1 200 euron esine kerralla, kalliimmat 25 prosentin vuotuisina poistoina. Valittu tapa pysyy yleensä samana seuraavinakin vuosina.

Vuokraus voi olla tappiollista esimerkiksi putkiremonttivuonna, kun lainaosuus maksetaan kerralla. Verohallinto vähentää tappion ensin muista pääomatuloistasi. Jos niitä ei ole tai ne eivät riitä, syntyy pääomatulolajin alijäämä, josta 30 prosenttia hyvitetään ansiotulojesi veroista.

Alijäämähyvitys on enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärä nousee 400 eurolla, jos sinulla on yksi alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai useampia. Hyvittämättä jäävä osa vahvistetaan tappioksi, jonka voit vähentää seuraavan kymmenen vuoden pääomatuloista.

Esimerkki: vuokratuloa on 5 000 euroa, hoitovastikkeita 2 400 euroa ja tuloutettu lainaosuus putkiremontista 8 600 euroa. Alijäämä on 6 000 euroa, josta 30 prosenttia on 1 800 euroa. Hyvitys rajoittuu 1 400 euroon. Hyvittämättä jäävä 400 euroa vastaa 1 333 euron alijäämää (400 / 0,30), ja se vahvistetaan tappioksi. Tappion vähentäminen edellyttää, että vuokraat asuntoa käyvällä vuokralla tulojen hankkimiseksi.

Myös lyhytaikaisesta vuokrauksesta, kuten Airbnb-tyyppisistä palveluista, saatu tulo on veronalaista pääomatuloa. Alustat raportoivat tulot Verohallinnolle, ja tulot on ilmoitettava, vaikka veroa ei jäisi. Suorat kulut, kuten alustan palkkion ja ilmoitukset, vähennät kokonaan, muut kulut vuokra-ajan ja vuokratun pinta-alan suhteessa. Jos annat koko oman kotisi vuokralle lyhyeksikin aikaa, oman asumisen aika katkeaa, mikä voi vaikuttaa myynnin verovapauteen.

Yksittäisen asunnon lyhytaikainen vuokraus ei yleensä ole elinkeinotoimintaa. Useiden kalustettujen kohteiden vuokraus siivouksen ja liinavaatteiden kanssa voi olla, ja silloin voi tulla myös arvonlisävero majoituksesta.

Kun vuokraat asunnon lapselle tai muulle läheiselle alle käyvän vuokran, vähennykset ovat enintään vuokratulon suuruiset, eikä lainan korkoja vähennetä. Alueen vuokratason näet vuokralaskurin vertailusta. Kirjaa ehdot vuokrasopimukseen, ja kun korotat vuokraa, laske uusi vuokra vuokrankorotuslaskurilla.