Perusteet & käsitteet

Substanssiarvo vai tuottoarvo? Kumpi kertoo oikean arvon

Substanssiarvo = varat − velat. Tuottoarvo = vapaa kassavirta × kerroin. Kumpi sopii pk-yritykselle 2026? Esimerkit, kaavat ja WACC-valinnan logiikka.

01. marraskuuta 2025 substanssiarvo vs tuottoarvo 5 min lukuaikaPerusteet

Miksi tämä on tärkeää?

Pk-yrittäjänä olet saattanut törmätä kahteen keskeiseen käsitteeseen yrityksen arvonmäärityksessä: substanssiarvoon ja tuottoarvoon. Nämä menetelmät tarjoavat erilaisia näkökulmia yrityksen arvonmäärityksen perusteisiin, ja niiden ymmärtäminen on elintärkeää niin yrityskauppoja suunniteltaessa, osakaskeskusteluissa kuin rahoitusta haettaessa. Mutta kumpi näistä menetelmistä kertoo yrityksesi todellisen arvon, ja milloin kumpaakin tulisi käyttää?

Arvonmääritys ei ole pelkkää numeroiden pyörittelyä, vaan strateginen työkalu, joka auttaa sinua näkemään yrityksesi vahvuudet ja kehityskohteet. Vertaa myös yrityslainojen ehtoja ennen rahoituspäätöstä. Katso yrityslainojen vertailu →

Mitä substanssiarvo tarkoittaa?

Substanssiarvo, eli tasearvo, määräytyy yrityksen varallisuuden mukaan, kun varoista vähennetään velat viimeksi päättyneen tilikauden taseen mukaan. Se antaa kuvan yrityksen nettovarallisuudesta, eli siitä, mitä jäisi jäljelle, jos kaikki varat realisoitaisiin ja velat maksettaisiin. Substanssiarvoa pidetään usein yrityksen minimihintana. Laskennassa varat ja velat oikaistaan niiden käypään arvoon, eli selvitetään omaisuuserien, kuten tilojen, tavaroiden, laitteiden ja vaihto-omaisuuden markkina-arvot.

Substanssiarvo on erityisen merkityksellinen omaisuusintensiivisille yrityksille, kuten tuotantoyrityksille, kiinteistöyrityksille, maatiloille tai kuljetusliikkeille, joilla on paljon taseessa näkyvää, arvokasta omaisuutta. Tappiollisen yrityksen arvonmäärityksessä hyödynnetään usein substanssiarvoa, koska se ei katso tulevaisuuteen.

Nettovarallisuus: Substanssiarvo = varat - velat (oikaistuin arvoin).
Käypä arvo: Omaisuuden todellinen markkina-arvo huomioidaan, ei kirjanpitoarvo.
Minimihinta: Toimii usein alarajana yrityskaupan kauppahinnalle.
Soveltuvuus: Erityisen tärkeä omaisuusintensiivisille tai tappiollisille yrityksille.

Substanssiarvo kuvaa yrityksen konkreettista omaisuutta ja on usein yrityksen arvon alaraja.

Mitä tuottoarvo tarkoittaa?

Tuottoarvo puolestaan arvioi yrityksen arvoa sen tulevaisuudessa tuottamien voittojen tai kassavirtojen perusteella. Se on tavanomaisissa yrityskauppatilanteissa ehkä tärkein ja käytetyin hinnan arviointimuoto, sillä ostaja on yleensä kiinnostunut yrityksen tulevasta tuottokyvystä. Tuottoarvon laskennassa käytetään yleensä kolmen viimeisimmän tilikauden oikaistuja tuloksia, joista lasketaan keskiarvo ja tämä pääomitetaan tietyllä tuottovaatimuksella. Tuottovaatimus kuvaa samankaltaisen riskin sisältävän vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuottoa, ja osakeyhtiön osakkeen tuottovaatimuksena käytetään usein 15 prosenttia. Huomaa, että yritysmuodon valinta vaikuttaa verotukseen merkittävästi.

Tulevaisuuden tuotot: Arvo perustuu yrityksen kykyyn tuottaa voittoa tulevaisuudessa.
Laskentakaava: Tuottoarvo (A) = Vuotuinen nettotuotto (T) / Tuottovaatimus (i).
Oikaistu tulos: Historiallisia tuloksia oikaistaan vastaamaan normaalia vuosituottoa ja ostajan kulurakennetta.
Merkitys: Tärkein arvonmäärityksen komponentti kannattavissa ja kasvuhakuisissa yrityksissä.

Tuottoarvo heijastaa yrityksen potentiaalia ja on ostajalle usein ratkaisevin tekijä.

Kumpi on tärkeämpi pk-yritykselle?

Pk-yrityksen arvonmäärityksessä ei yleensä voida luottaa vain toiseen menetelmään, vaan molempia käytetään rinnakkain. Lopullinen käypä arvo muodostuu usein näiden kahden menetelmän yhdistelmänä. Verohallinnon ohjeistuksen mukaan, jos tuottoarvo on suurempi kuin substanssiarvo, käypä arvo on näiden kahden keskiarvo. Jos substanssiarvo on suurempi, sitä pidetään käypänä arvona. Tämä korostaa molempien merkitystä, sillä ne antavat erilaisia mutta toisiaan täydentäviä näkökulmia yrityksen arvoon. Esimerkiksi Suomen Koneistus Oy:n kaltaisessa metalliteollisuuden pk-yrityksessä, jolla on merkittävä konekanta ja tuotantotilat, substanssiarvo on kriittinen vähimmäisarvon määrittäjä. Samanaikaisesti yrityksen vakaa tilauskanta ja kasvavat liikevaihdot tekevät tuottoarvosta olennaisen osan kokonaisarvoa, heijastaen tulevaisuuden potentiaalia. Jos Suomen Koneistus Oy:n substanssiarvo olisi 400 000 € ja tuottoarvo 500 000 €, niiden keskiarvo, 450 000 €, voisi toimia hyvänä lähtökohtana käyvälle arvolle.

Milloin substanssiarvo painottuu?

Substanssiarvo on keskeinen, kun yrityksellä on paljon fyysistä omaisuutta, kuten kiinteistöjä, koneita ja varastoja. Se toimii myös usein arvon alarajana ja on tärkeä tappiollisissa yrityksissä tai tilanteissa, joissa liiketoimintaa ei aiota jatkaa.

Milloin tuottoarvo painottuu?

Tuottoarvo on ratkaiseva kannattavissa ja kasvuhakuisissa yrityksissä, joissa tulevaisuuden tuloksentekokyky on tärkeämpi kuin nykyinen omaisuus. Ostaja ostaa ensisijaisesti tulevia tuottoja.

Käypä arvo

Usein yrityksen käypä arvo määritetään substanssi- ja tuottoarvon keskiarvona, jos tuottoarvo on substanssiarvoa suurempi. Tämä antaa realistisimman kuvan.

Tärkeimmät asiat muistaa:

Substanssiarvo kuvaa yrityksen nettovarallisuutta ja on usein kauppahinnan alaraja.

Tuottoarvo perustuu yrityksen tulevaisuuden tuotto-odotuksiin ja on tärkein arvonmäärityksen komponentti kannattavissa yrityksissä.

Pk-yrityksissä molempia menetelmiä käytetään usein rinnakkain realistisen käyvän arvon määrittämiseen.

Verottaja käyttää substanssi- ja tuottoarvon keskiarvoa käyvän arvon määrittämiseen.

Yrityksen toimialasta ja tilanteesta riippuu, kumpi menetelmä painottuu enemmän.

Muista nämä

Tarkistuslista

Hanki ajantasaiset tilinpäätöstiedot vähintään kolmelta viimeiseltä vuodelta.Tarkastele yrityksen tasetta ja tunnista omaisuuserät, joiden käypä arvo poikkeaa kirjanpitoarvosta.Analysoi tuloslaskelmaa ja tunnista kertaluonteiset erät, jotka vaikuttavat tuottoarvoon.

Yhteenveto

Substanssiarvo ja tuottoarvo ovat kaksi kulmakiveä pk-yrityksen arvonmäärityksessä. Ymmärtämällä niiden erot ja merkityksen voit tehdä parempia päätöksiä yrityksesi tulevaisuuden suhteen. Olipa kyseessä yrityskauppa, rahoituksen haku tai osakaskeskustelut, luotettava tieto yrityksesi arvosta antaa sinulle vahvan neuvotteluaseman ja auttaa sinua välttämään rahan jättämistä pöydälle.

Kokeile ilmaista arviolaskuria →

Usein kysyttyä

Miten substanssiarvo lasketaan?

Substanssiarvo = taseen varat − velat. Esimerkiksi taseen omaisuus 500 000 € − velat 200 000 € = substanssiarvo 300 000 €. Substanssiarvossa varat oikaistaan käypiin arvoihin (esim. kiinteistöt ja koneet markkina-arvoon), joten lopputulos voi poiketa kirjanpidon tasearvosta.

Mikä on tuottoarvo?

Tuottoarvo on yrityksen tulevaisuuden vapaiden kassavirtojen nykyarvo. Käytännössä se lasketaan joko diskontatulla kassavirralla (DCF) WACC-tuottovaatimuksella tai oikaistun käyttökatteen kertoimella (toimialasta riippuen tyypillisesti 2–8 ×).

Substanssiarvo vai tuottoarvo — kumpi valita?

Substanssiarvo on yrityksen minimihinta — se kertoo paljonko velaton omaisuus on arvoltaan. Tuottoarvo on yleensä korkeampi ja kuvaa toimivan yrityksen arvoa. Toimivassa yrityskaupassa lähtötaso on tuottoarvo, ja substanssia käytetään lattiana.

Onko substanssiarvo sama kuin tasearvo?

Ei tarkalleen. Tasearvo on suora kirjanpitoarvo. Substanssiarvossa varat oikaistaan käypiin arvoihin, joten esimerkiksi alas kirjattu kiinteistö voi nostaa substanssiarvoa selvästi tasearvoa korkeammaksi.

Milloin yritys myydään substanssiarvolla?

Substanssiarvolla myydään kun yritys ei tee voittoa, on lopettamassa toimintaansa, tai kun ostaja kiinnostaa vain omaisuus (kiinteistöt, kalusto, varasto). Toimivassa, kannattavassa yrityskaupassa hinta määräytyy tuottoarvolla.

Miksi yrityksen arvonmäärityksessä käytetään usein molempia menetelmiä?

Substanssiarvo ja tuottoarvo täydentävät toisiaan. Substanssiarvo antaa kuvan yrityksen konkreettisesta omaisuudesta ja toimii usein alarajana, kun taas tuottoarvo heijastaa yrityksen kykyä tuottaa voittoa tulevaisuudessa. Yhdessä ne antavat kattavamman ja realistisemman kuvan yrityksen käyvästä arvosta.

Miten verottaja huomioi substanssi- ja tuottoarvon?

Verottaja käyttää yrityksen käyvän arvon määrittämiseen substanssi- ja tuottoarvon keskiarvoa, jos tuottoarvo on suurempi. Jos substanssiarvo on suurempi tai yhtä suuri, sitä pidetään käypänä arvona. Tämä on kaavamainen laskentamalli, joka ei aina huomioi yrityksen toimintaympäristöä tai kasvumahdollisuuksia.

Miten substanssi- ja tuottoarvon voi laskea käytännössä?

Käytännössä tarvitset oikaistut tase- ja tuloslaskelmatiedot sekä arvion tuottovaatimuksesta. Voit laskea arvot itse taulukolla tai hyödyntää arviolaskuria, joka kokoaa tulokset selkeäksi yhteenvedoksi.

Seuraavat askeleet