Substanssiarvon laskeminen vaihe vaiheelta 2026

Peruskaava on yksinkertainen, mutta käytännön oikaisut tekevät erosta neuvotteluasemassa. Älä laske substanssiarvoa virallisesta taseesta, vaan normaalitilanteeseen oikaistusta versiosta. Tämä tarkoittaa, että jokainen omaisuuserä tarkistetaan: vastaako kirjanpidossa oleva luku sitä, mitä omaisuudesta saisi tänään markkinoilta. Esimerkiksi kiinteistöjen kirjanpitoarvo on usein hankintahinta vähennettynä poistoilla, vaikka markkina-arvo olisi noussut merkittävästi.

1. 1

   1. Hanki viimeisin tilinpäätös

   Käytä uusimman päättyneen tilikauden tasetta. Verohallinnon ohjeen mukaan tase voidaan ottaa lähtökohdaksi myös tulevalta tilikaudelta, jos verovelvollisuus syntyy enintään kahta kuukautta ennen tilikauden päättymistä.
2. 2

   2. Käy varat läpi ja oikaise käypään arvoon

   Tarkista kiinteistöt, koneet, vaihto-omaisuus ja arvopaperit. Kiinteistöjen kirjanpitoarvo on usein vanhentunut, käytä Verohallinnon kiinteistöohjetta tai rakennusvuoden ja sijainnin perusteella johdettua käypää arvoa. Pörssiosakkeet ja sijoitusrahasto-osuudet arvostetaan markkinahintaan.
3. 3

   3. Käy velat läpi ja tarkista piilevät vastuut

   Lyhyt- ja pitkäaikaiset velat kirjataan pääsääntöisesti nimellisarvoonsa. Tarkista takausvastuut, riitautetut velvoitteet ja eläkevelvoitteet. Laskennallisia verovelkoja ei yleensä lasketa veloiksi, ellei realisoituminen ole lähellä.
4. 4

   4. Laske oikaistut varat yhteen

   Summaa kaikki oikaistut omaisuuserät: kiinteistöt, kone- ja kalusto, vaihto-omaisuus, saamiset ja rahoitusvarat. Tämä on yrityksen kokonaisvarallisuus käyvin arvoin.
5. 5

   5. Laske oikaistut velat yhteen

   Summaa pitkäaikaiset ja lyhytaikaiset velat, takausvastuut ja muut velvoitteet. Tämä on yrityksen kokonaisvelat oikaistuna.
6. 6

   6. Vähennä velat varoista ja dokumentoi

   Erotus on substanssiarvo. Kirjaa kaikki tehdyt oikaisut ja niiden perustelut taulukkoon, esimerkiksi kiinteistön arvonkorotus 80 000 euroa Verohallinnon kiinteistöohjeen perusteella. Dokumentointi on tärkeää, jos lukua käytetään kauppaneuvotteluissa tai veroviranomaisten kanssa asioidessa.

Oikaisujen suuruus riippuu omaisuuden luonteesta ja iästä. Alla yleisin oikaisuperuste tase-erittäin Verohallinnon yritysvarallisuusohjeen mukaan. Käytä taulukkoa muistilistana, kun käyt omaa tasetta läpi.

Selvyyden vuoksi seuraava esimerkki on fiktiivinen, mutta luvut on valittu siten, että ne havainnollistavat tyypilliset oikaisukohteet. Suomen Koneistus Oy on metalliteollisuuden konepaja, jolla on tehdaskiinteistö, koneita ja varasto. Taseen kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eroavat erityisesti kiinteistön kohdalla.

Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen ohjeen mukaan käypä arvo määräytyy substanssiarvon ja tuottoarvon yhdistelmänä. Jos tuottoarvo on suurempi kuin substanssiarvo, käypä arvo lasketaan tyypillisesti keskiarvona ((tuottoarvo + substanssiarvo) / 2). Jos substanssiarvo on suurempi tai yhtä suuri kuin tuottoarvo, käypä arvo on substanssiarvo. Vuoden 2026 alussa voimaan tullut listaamattomien yritysten arvonmääritysohje nostaa tämän rinnalle vertailukaupat ja markkinakertoimet tasavertaisina lähtökohtina.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että pelkkä substanssiarvo ei enää riitä, yrittäjän on hyvä ymmärtää myös DCF-laskelma ja EV/EBITDA-kertoimet sekä se, mitä samalla toimialalla on viime aikoina maksettu. Kokonaiskuvan saa parhaiten käymällä läpi pk-yrityksen arvonmääritysmenetelmät rinnakkain.

Suomi.fi:n yrityksen myyntiopas ja Verohallinnon ohjeet listaavat useita kohtia, joissa laskenta menee pieleen. Kirjaa nämä muistiin ennen kuin viet luvun neuvottelupöytään tai veroilmoitukseen.